2026년 3월 현재, 서울 송파구 헬리오시티 84㎡의 실거래가는 25억 원 선이다. KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가는 12억 원을 넘어섰다. 그리고 지금 이 순간에도 누군가는 전 재산 3억에 대출 12억을 얹어 계약서에 도장을 찍고 있다.

영끌(영혼까지 끌어모아 대출)이라는 단어가 처음 등장했던 2020~2021년과 지금은 환경이 다르다. 한국은행 기준금리는 2.5%까지 내려왔고(2026년 1월 기준), 카카오뱅크는 정기예금 금리를 3%대로 올렸거든요. 금리가 ‘내리는 사이클’처럼 보이지만 — 정말 지금이 영끌 타이밍일까요?

오늘 이 글에서는 서울 아파트를 지금 영끌 매수했을 때 10년 후 세 가지 시나리오별 실제 손익을 계산합니다. 감이 아닌 숫자로. 희망이 아닌 현실로. 결론은 생각보다 복잡하거든요.

먼저 팩트부터 짚고 갑시다. KB부동산 월간 시계열 데이터 기준으로 서울 아파트 평균 매매가는 2024년 말부터 다시 상승세로 돌아섰습니다. 2025년 연간 상승률은 약 6~8% 구간이었고, 2026년 들어서도 강남 3구(강남·서초·송파)는 신고가를 경신하는 단지가 나오고 있는 거죠.

지역별로 더 들어가보면 격차가 더 선명해집니다. 마포·용산·성동구 등 이른바 ‘마·용·성’ 라인도 전용 84㎡ 기준 15~20억 원 구간에 형성돼 있고, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 8~10억 원대에서 상대적으로 가격 저항이 크게 나타나고 있습니다.

그런데 여기서 중요한 포인트가 있어요. 가격이 오른다고 해서 ‘지금 사는 게 이득’이 되는 건 아니라는 거거든요. 가격 상승률이 대출 이자 비용보다 높아야 실질적인 수익이 발생합니다. 이걸 계산하지 않고 ‘오른다니까 사야지’ 하는 게 영끌의 함정입니다.

가장 현실적인 시나리오로 들어가봅시다. 서울 평균 12억짜리 아파트를 산다고 가정할게요. LTV 40% 적용 시 최대 대출 가능액은 4.8억 원이지만, 투기과열지구 내 9억 초과분에 대해서는 LTV가 더 낮아집니다. 현실적으로 영끌이라면 각종 대출(주담대 + 신용대출 + 전세보증금 레버리지)을 합쳐 7~10억 원을 끌어모으는 경우가 많죠.

그럼에도 불구하고 영끌을 하는 방법이 있습니다. 배우자 소득 합산, 부모 증여, 전세 레버리지 활용 등이 실제로 쓰이고 있거든요. 이 경우를 가정해서 시뮬레이션을 해봅시다.

기본 가정: 아파트 매수가 15억 원, 본인 자본 5억 원, 주담대 8억 원, 대출 금리 연 4.3%(혼합형 5년 고정 후 변동), 30년 원리금균등상환.

8억을 빌려서 30년 동안 갚으면 총 13억 4,400만 원을 냅니다. 이자만 5억 4,400만 원이에요. 이 숫자를 모르고 ‘집값이 15억에서 20억 되면 5억 번다’고 생각하면 실제로는 이자를 감안하면 손익이 전혀 다른 그림이 나옵니다.

거기에 취득세(1.1~3.5%), 중개수수료(0.9%), 재산세·종부세, 수선유지비까지 더하면 — 집값이 상당히 올라야 실질 수익이 발생하는 구조인 거죠.

이제 핵심입니다. 지금 15억에 8억 대출 끼고 영끌 매수한 사람, 10년 후 어떻게 될까요? 세 가지 시나리오로 나눠서 계산해드립니다.

공통 조건: 매수가 15억 원 / 자본금 5억 원 / 주담대 8억 원 / 금리 4.3% / 취득세·중개비 등 초기비용 3,000만 원 포함

시나리오 ①: 연 4% 상승 (낙관 시나리오)

서울 아파트가 연평균 4% 오른다고 가정하면 10년 후 시세는 약 22억 2,000만 원입니다. 10년간 납입 이자는 약 3억 1,000만 원(원금 일부 상환 반영). 10년 후 잔여 대출은 약 5억 8,000만 원. 매도 시 양도세(단순 계산 약 1억 5,000만 원 가정)까지 빼면 실수령 이익은 약 5억 2,000만 원. 자본금 5억 대비 수익률: +104%. 연환산 7.3%.

시나리오 ②: 연 1% 상승 (횡보 시나리오)

연 1% 상승이면 10년 후 시세는 약 16억 5,000만 원. 10년간 이자 3억 1,000만 원. 잔여 대출 5억 8,000만 원. 취득·매도 비용 8,000만 원. 실수령 이익: 약 -3,000만 원. 즉 횡보장에서 영끌은 마이너스입니다. 10년을 묶어두고 손실을 보는 거죠.

시나리오 ③: 연 2% 하락 (비관 시나리오)

연 2% 하락이면 10년 후 시세는 약 12억 3,000만 원. 대출 잔액 5억 8,000만 원. 매각해도 대출도 못 갚는 깡통 위험. 실질 손실: -6억 원 이상. 자본금 5억 원 전액 소멸 + 추가 손실.

여기서 핵심 질문: 향후 10년 서울 아파트가 연평균 4% 이상 오를 가능성은 얼마나 될까요? 1986~2006년 서울 아파트 연평균 상승률은 약 7.2%였습니다. 2010~2020년 평균은 약 3.8%. 그런데 지금은 인구 감소, 1인 가구 증가, 고령화, 공급 확대 압력이 동시에 작용하는 상황입니다. 과거 수치를 그대로 미래에 대입할 수 없다는 이야기죠.

숫자만 보면 감이 잘 안 오니까, 실제 사례 세 개를 구체적으로 분석해볼게요.

세 케이스가 주는 교훈은 명확합니다. 진입 시점의 금리 수준과 이후 금리 방향이 결과를 가른다는 것. 그리고 집값이 충분히 오르지 않으면 이자 비용이 수익을 모두 잡아먹는다는 것.

카카오뱅크가 최근 정기예금과 자유적금 금리를 0.05%포인트 올려 3%대에 진입했다는 뉴스가 나왔죠. 인터넷은행들이 시중은행보다 높은 금리를 제시하는 경쟁도 붙고 있어요. 그렇다면 영끌 대신 자본금 5억을 은행에 넣어두는 전략과 비교하면 어떨까요?

이 질문이 단순해 보이지만 사실 핵심 중 핵심입니다. 영끌의 진짜 기회비용을 계산해야 하니까요.